- Hacen referencia a todas aquellas operaciones que se realicen a partir del 19 de febrero de 2009: ya sean operaciones puntuales u operaciones continuadas o de tracto sucesivo. Por ello, las nuevas obligaciones también afectan a las transacciones vinculadas acordadas con anterioridad al 19 de febrero 2009, en la medida en que todavía se encuentren en vigor
- La obligación de valorar las operaciones vinculadas por el valor normal de mercado afecta a todos los sujetos pasivos del Impuesto de Sociedades y del IRPF desde el 1 de diciembre de 2006.
- Todos estos sujetos pasivos deben de estar en disposición de probar a la Agencia Tributaria el valor de mercado de sus operaciones vinculadas.
- Las operaciones vinculadas realizadas desde el 19 de febrero de 2009 deberán de incorporarse a la documentación de precios de transferencia que será el único medio de prueba válido del valor de mercado de las operaciones vinculadas.
Hemos comentado recientemente en el Paraguas de la vinculación que éste es tan suficientemente amplio que acoge a todas las empresas (físicas y jurídicas) en la obligación de documentar sus operaciones en los siguientes términos:
1. La documentación específica del obligado tributario deberá comprender:
a. Nombre y apellidos o razón social o denominación completa, domicilio fiscal y número de identificación fiscal del obligado tributario y de las personas o entidades con las que se realice la operación, así como descripción detallada de su naturaleza, características e importe.
Asimismo, cuando se trate de operaciones realizadas con personas o entidades residentes en países o territorios considerados como paraísos fiscales, deberá identificarse a las personas que, en nombre de dichas personas o entidades, hayan intervenido en la operación y, en caso de que se trate de operaciones con entidades, la identificación de los administradores de las mismas.
b. Análisis de comparabilidad en los términos descritos en el artículo 16.2 de este Reglamento.
c. Una explicación relativa a la selección del método de valoración elegido, incluyendo una descripción de las razones que justificaron la elección del mismo, así como su forma de aplicación, y la especificación del valor o intervalo de valores derivados del mismo.
d. Criterios de reparto de gastos en concepto de servicios prestados conjuntamente en favor de varias personas o entidades vinculadas, así como los correspondientes acuerdos, si los hubiera, y acuerdos de reparto de costes a que se refiere el artículo 17 de este Reglamento.
e. Cualquier otra información relevante de la que haya dispuesto el obligado tributario para determinar la valoración de sus operaciones vinculadas, así como los pactos parasociales suscritos con otros socios.
2. Las obligaciones documentales previstas en el apartado anterior se referirán al período impositivo o de liquidación en el que el obligado tributario haya realizado la operación vinculada.
Cuando la documentación elaborada para un período impositivo o de liquidación continúe siendo válida en otros posteriores, no será necesaria la elaboración de nueva documentación, sin perjuicio de que deban efectuarse las adaptaciones que fueran necesarias.
No obstante, tratándose de empresas de reducida dimensión y las personas físicas (salvo que se trate de operaciones realizadas con personas o entidades residentes en países o territorios considerados como paraísos fiscales) no serán exigibles las obligaciones descritas, en cuyo caso las obligaciones específicas de documentación de los obligados tributarios comprenderán:
a. Las previstas en las letras a, b, c y e del apartado 1 cuando se trate de operaciones realizadas por contribuyentes del IRPF a los que resulte de aplicación el régimen de estimación objetiva con sociedades en las que aquellos o sus cónyuges, ascendientes o descendientes, de forma individual o conjuntamente entre todos ellos, tengan un porcentaje igual o superior al 25 % del capital social o de los fondos propios.
b. Las previstas en las letras a y e del apartado 1, así como las magnitudes, porcentajes, ratios, tipos de interés aplicables a los descuentos de flujos, expectativas y demás valores empleados en la determinación del valor cuando la operación consista en la transmisión de negocios o valores o participaciones representativos de la participación en los fondos propios de cualquier tipo de entidades no admitidos a negociación en alguno de los mercados regulados de valores definidos en la Directiva 2004/39/CE.
c. Las previstas en las letras a, c y e del apartado 1 en los supuestos de transmisión de inmuebles o de operaciones sobre intangibles.
d. La prevista en la letra a del apartado 1, así como la justificación del cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 16.6 de este Reglamento cuando se trate de las prestaciones de servicios profesionales a las que les resulte de aplicación lo previsto en el citado artículo.
e. Las previstas en las letras a y e del apartado 1, así como la identificación del método de valoración utilizado y el intervalo de valores derivados del mismo, en el resto de los casos.
Recordamos (ver detalle aquí) que las operaciones de documentación establecidas por el RD 1793/2008:
Será objeto de sanción (el no aportar la documentación, o aun aportándola, que la documentación sea incompleta, inexacta o falsa) con 1.500€ por cada dato ó 15.000€ por cada conjunto de datos omitido, inexacto o falso y en el supuesto de que el valor de las operaciones difiera del contemplado en la documentación: el 15% de la diferencia de valor comprobada con un mínimo de 3.000€ por cada dato omitido o falseado ó 30.000€ por cada conjunto de datos omitido o falseado como se muestra en la tabla anterior.
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El diario económico Cinco Días publica en Tribuna un artículo de José Antonio Gonzalo Angulo, Presidente del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC), con el título: Credibilidad de la información financiera, que recogemos textualmente, a continuación, por la significación y relevancia que supone para los interesados y usuarios de la información financiera.
Cuestiones como transparencia, valor entendido, auditorías deseadas, independencia y supervisión de los auditores así, como la propia credibilidad de la información, entre otros, son aspectos que trata como nadie desde su cargo y, desde luego, el bagaje intelectual que atesora, Gonzalo Angulo, hace muy recomendable su lectura.

No obstante, no existen referencias al alto coste de la información contable para las Pymes que recientemente comentaba el Presidente Gonzalo Angulo, abriendo la vía de la simplificación y, en este sentido, apuntaba la excesiva información de la memoria que podría reducirse o eliminarse totalmente.
En los próximos meses vamos a asistir a la discusión parlamentaria de la modificación de la Ley de Auditoría, cuyo proyecto ha sido enviado por el Consejo de Ministros a las Cortes Generales con fecha 23 de octubre de 2009.Más allá de los contenidos y de las reformas concretas, el hecho de que se pretenda revisar una Ley de 1988, con pequeños retoques de 2002, que ha durado por tanto más de 21 años, necesita un conjunto de reflexiones básicas sobre cuál es el objetivo que la reforma pretende y qué instrumentos se utilizarán para ello.El objetivo fundamental del proyecto de Ley, mediante el que se traslada a la legislación española la Directiva 2006/43/CE, de Auditoría de Cuentas, consiste fundamentalmente en reforzar la credibilidad de la información financiera presentada por las empresas españolas, porque en la medida en que los estados financieros de las entidades sometidas a auditoría sean más creíbles, los mercados financieros funcionarán de forma más eficiente y las relaciones comerciales y laborales de las empresas podrán salir beneficiadas al contar con datos fidedignos en los que basarse. El efecto final tiene relación con una mayor transparencia de la información, que se hace creíble por el marchamo que le da el informe de auditoría.Por suerte, la auditoría en estos últimos 21 años ha pasado, en España, de ser una gran desconocida a constituir un valor entendido para las cuentas anuales a las que los informes de auditoría acompañan. Afortunadamente, la época de las auditorías de infarto, con las que se amenazaba a los contrarios, ha dado paso a la de las auditorías deseadas, en la que uno de cada cuatro informes de auditoría son pedidos voluntariamente por las sociedades mercantiles, al mismo tiempo que cada vez más leyes reclaman al auditor, como profesional cualificado, para redactar informes o dictámenes que sirven para propósitos judiciales, administrativos o, simplemente, para redactar acreditaciones que puedan inducir confianza ante la emisión de datos económicos de cualquier especie.Cualquier otro objetivo que no sea aportar esta credibilidad a la información, por elevado y digno que parezca, debe quedar subordinado al anterior. Este hecho ha de ser puesto de manifiesto porque el proyecto de ley también pretende el refuerzo de la independencia de los auditores, la utilización de normas comunes en todos los países europeos, el ejercicio del control de calidad sistemático sobre los trabajos de los profesionales y sus firmas, la formación continuada de los auditores o la introducción de una categoría especial de auditoría sobre las entidades de interés público.Estos temas enunciados son exclusivamente instrumentos, como se ha dicho, para conseguir un fin mucho más importante relacionado con la credibilidad. Por tanto, esta ley no es una de auditores y firmas, ni de relación entre la Administración pública y las corporaciones de auditores, ni de establecimiento de infracciones y sanciones para prevenir comportamientos indeseables.El hecho de que una mayoría de las propuestas de modificación que se han recibido en el Congreso de los Diputados, de ser aceptadas, supongan rebajas de cargas y obligaciones para los auditores y las firmas, parece síntoma de una escasa preocupación social general, que debe ser compensada con una reflexión profunda sobre los efectos que cada uno de los preceptos ha de tener sobre la búsqueda de mayor credibilidad para los estados financieros empresariales.Por su trascendencia, se comentarán a continuación los aspectos relativos a la independencia, a la utilización de normas internacionales de auditoría y a la supervisión de la actividad auditora.Así, cuando se habla de reforzar la independencia, se quiere indicar que el auditor firmante de un informe ha de mantener una distancia con su cliente, de manera que pueda expresar sin restricciones ni temores su opinión sobre los estados financieros que se le presentan. Así, si su trabajo le ha llevado a concluir que la información es completa, cumple las normas contables y cumple el requisito de la imagen fiel, emitirá un informe sin salvedades. En otro caso, cuando tenga evidencias de incumplimientos o fraudes, debe sentirse libre y expresar sus reservas en el informe, de manera que quienes lo lean, junto con las cuentas auditadas, conozcan la naturaleza y extensión de los problemas detectados. Esta independencia está reñida con la posesión de intereses significativos en la entidad, o con haberla gestionado en la actualidad o en el pasado inmediato, con la consanguinidad o afinidad respecto a los que han elaborado la información, con el hecho de haber valorado partidas de cuantía importante en los estados financieros, con el ejercicio de la abogacía respecto a esas partidas y con la prestación de otros servicios, distintos de la auditoría, que por su importe menoscaben la capacidad de juzgar la situación financiera y la actividad desarrollada por la empresa libremente.La credibilidad tiene que venir también por la utilización de unas normas claras y solventes para el ejercicio profesional. El usuario del informe de auditoría ha de confiar en que el auditor ha hecho su trabajo de forma completa y adecuada, revisando todas las áreas de la firma auditada, detectando los riesgos significativos y comprobando que la información proporcionada por ésta los describe íntegramente. Para eso la Unión Europea ha previsto que los auditores de los Estados miembros utilicen un conjunto de normas técnicas de auditoría comunes. Con toda probabilidad, la elección recaerá sobre las Normas Internacionales de Auditoría emitidas por la Federación Internacional de Contadores (IFAC), que agrupa a los profesionales contables de la práctica totalidad de los países del mundo.Para la UE, la elección supone no sólo un ahorro de costes, sino la asunción de una serie de estándares de calidad reconocida, elaborados por expertos cualificados y con vocación mundial. A escala regional, la adopción de esta normativa implicará que los auditores de la Unión harán su trabajo de manera armonizada y sus informes de auditoría serán, por fin, equivalentes.La actividad auditora está regulada a escala europea, como se ha dicho, lo que implica que la directiva que se está adaptando exija también un control basado en principios comunes. Este control puede revestir la forma de inspecciones sobre los procedimientos seguidos o de investigaciones sobre incumplimientos concretos en los trabajos realizados, que se determinan a partir de la revisión profunda de los papeles de trabajo producto de la actuación.El control de calidad, en forma de inspecciones periódicas de los procedimientos del auditor, es el principal refuerzo externo que permite comprobar que los profesionales han hecho su trabajo correctamente, lo que implica que tienen una estructura y unos medios adecuados, que aplican normas éticas para aceptar y conservar los clientes, que aplican las normas técnicas en su trabajo y que cuentan con un control interno que asegura los niveles de cumplimiento deseados para que los trabajos tengan la validez requerida.El control técnico, que se materializa en investigaciones sobre trabajos concretos, tiene como objetivo determinar si se han incumplido las normas y si de tal infracción se deriva una responsabilidad punible, aplicando en tal caso la sanción correspondiente.Es el supervisor público, en nuestro caso el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC), el encargado de realizar tanto el control de calidad preventivo como el control técnico disciplinario, si bien en el caso de las inspecciones puede valerse de las corporaciones profesionales y, de acuerdo con lo previsto en el proyecto, de terceros especializados para llevar a cabo tal cometido.La aprobación del proyecto de Ley de auditoría llevará a los auditores a realizar esfuerzos adicionales en varios aspectos fundamentales de su actividad, entre los que destacan la independencia, con la que se tendrán que enfrentar en conciencia; la utilización de nuevas normas técnicas de trabajo, que serán las internacionales emitidas por la IFAC como en el resto de los países europeos y, además, estarán sometidos a un permanente control de calidad de su trabajo, para asegurar que su actuación es adecuada y, por ello, puede ser efectiva. Del éxito en la realización de tales esfuerzos depende el realce de la credibilidad de la información financiera de las empresas, que es una condición indispensable para que sea útil y ayude al funcionamiento de los mercados y de la economía en general.
La crisis financiera ha puesto de manifiesto, entre otras cosas, que ni el nivel ni la calidad del capital de las entidades de crédito eran suficientes para evitar la liquidación de muchas de ellas, lo que ha motivado que tanto los reguladores como las agencias de rating tomen medidas en relación con la suficiencia de capital, con el tratamiento de los instrumentos híbridos y su valor como mitigadores del riesgo de liquidación de las entidades.
Por otro lado, los inversores han dejado de prestar tanta atención a la opinión de los reguladores o las agencias de calificación crediticia y han comenzado a considerar otros elementos como la liquidez en los mercados financieros. Un ejemplo claro de esta tendencia es la atención que recientemente se está prestando por ratios de capital de alta calidad, como el denominado core tier 1 (que tiene la mayor capacidad de absorción de pérdidas), en lugar de los tradicionales ratios de solvencia.
En estas circunstancias el Banco de España ha establecido una guía que documenta y desarrolla el Proceso de Revisión del Capital de las entidades de crédito (PRC) que tiene por objetivo asegurar que existe una relación adecuada entre el perfil de riesgo de las entidades de crédito y los recursos propios que efectivamente mantienen.

Para ello el marco revisado de solvencia conocido como Basilea II ha establecido en el denominado Pilar 2 cuatro principios:
- Principio 1: Las entidades de crédito (en adelante las entidades) contarán con un proceso para evaluar la suficiencia de su capital total en función de su perfil de riesgo y con una estrategia para el mantenimiento de sus niveles de capital.
- Principio 2: Las autoridades supervisoras examinarán y evaluarán las estrategias y evaluaciones internas de la suficiencia de capital de las entidades, así como la capacidad de éstas para vigilar y garantizar el cumplimiento de los coeficientes de capital regulatorio. Las autoridades supervisoras intervendrán cuando no queden satisfechas con el resultado de este proceso.
- Principio 3: Los supervisores esperan que las entidades operen por encima de los coeficientes mínimos de capital regulatorio y podrán exigirles que mantengan capital por encima de este mínimo.
- Principio 4: Los supervisores tratarán de intervenir con prontitud a fin de evitar que el capital descienda por debajo de los niveles mínimos requeridos para cubrir las características de riesgo de cada entidad concreta. Asimismo, exigirán la inmediata adopción de medidas correctoras si el capital no se mantiene en el nivel requerido o no se recupera ese nivel.
Corresponde al Banco de España, de acuerdo con el segundo de los principios antes mencionados, revisar el mencionado proceso de autoevaluación del capital y evaluar si el gobierno interno de las entidades, los sistemas, los procedimientos de gestión y control de los riesgos y los fondos propios mantenidos garantizan una gestión y cobertura adecuada de los riesgos asumidos.
Esta tarea que la regulación de recursos propios fruto de Basilea II ha impuesto recientemente a los supervisores no es sin embargo nueva, sino que es más bien la explicitación y formalización de una obligación que implícitamente ha existido siempre. El Banco de España, en su modelo de supervisión de enfoque riesgo (SABER), tiene ya establecidos procedimientos específicos para evaluar los riesgos y el capital de las entidades y esta actividad supervisora viene siendo una parte fundamental de la supervisión con enfoque riesgo de las entidades de crédito que realiza el Banco de España.
Por ello el proceso de revisión del capital se integra en el proceso supervisor general del Banco de España, alimentándose de los resultados o conclusiones obtenidas en el curso de todas las actuaciones supervisoras aunque de manera especial de la actividad relativa a la evaluación de los riesgos y de la solvencia de las entidades por lo que se enmarca dentro de dicha actividad.
El proceso de revisión del capital se realiza desde el conocimiento por parte del Banco de España del grado de cumplimiento de las normas (en especial de las normas contables) y del análisis de su situación económico-financiera. Sin un conocimiento previo de estos aspectos no es posible realizar una revisión del capital de las entidades en el sentido que establece el artículo 10.bis de la Ley 13/1985 de Recursos Propios.

Habría que precisar que el PRC analiza la solvencia en sentido amplio, es decir, no analiza solamente la suficiencia de los recursos propios en un momento dado sino también la previsible evolución futura de las necesidades y disponibilidades del capital.
También analiza la calidad de los recursos propios mantenidos, su distribución en consonancia con la localización de los riesgos dentro de un grupo bancario, la existencia de plusvalías latentes y otros elementos que pueden utilizarse para absorber pérdidas inesperadas, etc.…, Y desde luego el PRC considera la capacidad de generación de beneficios futuros que puedan reforzar la solvencia de la entidad en caso necesario, pues la primera línea de defensa de una entidad frente a posibles pérdidas futuras es una cuenta de resultados solida y recurrente.
Más información: Banco de España.
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Resulta conocido que la declaración anual de operaciones con terceras personas (modelo 347) es una fuente de información relevante para la Administración Tributaria, en la que están obligados a declarar aquellas personas físicas o jurídicas de naturaleza pública o privada, herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que carentes de personalidad jurídica constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición, que realicen actividades empresariales o profesionales con la excepción de quienes realicen a título ocasional las entregas de medios de transporte nuevos exentas del I.V.A.

Supuestos de exclusión
Determinadas personas o entidades, la legislación vigente, se encuentran excluidas de la obligación de presentar la declaración anual de operaciones con terceras personas, afectando la exclusión citada, según la redacción originaria a los:
- No establecidos en territorio español,
- Contribuyentes que tributen en el régimen de módulos,
- Que realicen operaciones con terceros por importe no superior a 3.005,06 €, o en caso de cobro por cuenta de terceros por importe no superior a 300,51 €,
- Que realicen exclusivamente operaciones no sometidas al deber de declarar, y
- Obligados tributarios que deban informar sobre las operaciones incluidas en los Libros Registro de IVA de acuerdo con el artículo 36 (el RD modifica este último apartado suprimiendo la referencia al IVA).
Si bien, de acuerdo con lo dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera.2 del RGGI, esta obligación informativa entraba en vigor a partir de 2009, el propio RD 2126/2008, ha modificado la Disposición Transitoria indicada y ha limitado su entrada en vigor para el 2009 únicamente para aquellos sujetos pasivos inscritos en el Registro de Devolución Mensual (REDEME), posponiendo para el resto de obligados la presentación de la declaración informativa respecto a la información a suministrar correspondiente al año 2010. Señalar a estos efectos, que el Real Decreto que ha aprobado el Consejo de Ministros, de fecha de 23 de diciembre modifica en su artículo primero, apartado veinte, la Disposición Transitoria Tercera.2 del RGGI, difiriendo la obligación de presentar la declaración informativa para el resto de obligados tributarios no inscritos en el REDEME, a la información a suministrar correspondiente al año 2012.
Los obligados tributarios que están obligados a presentar la declaración informativa (modelo 340), supone, de acuerdo con el artículo 32, una especie de incompatibilidad con la obligación de presentar el modelo 347, si bien la indicada incompatibilidad queda sin efecto cuando los indicados obligados realicen las siguientes operaciones: -
- Las subvenciones, auxilios o ayudas satisfechas por las Administraciones públicas.
- Las operaciones que se deben hacer constar separadamente en el modelo 347 por los arrendadores, compañías de seguros, agencias de viajes, colegios profesionales, las de importe superior a 6.000 euros en metálico y las inmobiliarias.
- Las operaciones sujetas al Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación en las ciudades de Ceuta y Melilla.
Señalar, por último, que el RD de modificación del RGGI citado modifica, asimismo, el artículo 32.1.e), obligando a los que deban presentar el modelo 340 a presentar, asimismo, el modelo 347 respecto a las compensaciones agrícolas satisfechas a las personas acogidas al régimen especial de la agricultura.
En relación con la imputación temporal se han producido algunas modificaciones, el Real Decreto 1/2010, quedando la imputación conforme a lo siguiente:
- Las operaciones que deben incluirse en la declaración anual son las realizadas por el obligado tributario en el año natural al que se refiere la declaración. A estos efectos, las operaciones se entenderán producidas el día en que se expida la factura o documento sustitutivo que sirva de justificante de las mismas.
- En todos los casos previstos en el artículo 34.4, cuando estos tengan lugar en un año natural diferente a aquel al que corresponda la declaración anual de operaciones con terceras personas en la que debió incluirse la operación, deberán ser consignados en la declaración del año natural en que se hayan producido dichas circunstancias modificativas. A estos efectos, el importe total de las operaciones realizadas con la misma persona o entidad se declarará teniendo en cuenta dichas modificaciones.
- Los anticipos de clientes y a proveedores y otros acreedores constituyen operaciones que deben incluirse en la declaración anual. Cuando posteriormente se efectúe la operación, se declarará el importe total de la misma, minorado en el importe del anticipo anteriormente declarado, siempre que el resultado de esta minoración supere, junto con el resto de operaciones realizadas con la misma persona o entidad, el límite cuantitativo establecido en el artículo 33.1.
- Las subvenciones, auxilios o ayudas que concedan los obligados tributarios a que se refiere el párrafo segundo del artículo 31.2, se entenderán satisfechos el día en que se expida la correspondiente orden de pago. De no existir orden de pago se entenderán satisfechas cuando se efectúe el pago.
- Cuando las cantidades percibidas en metálico previstas en el artículo 34.1.h no puedan incluirse en la declaración del año natural en el que se realizan las operaciones por percibirse con posterioridad a su presentación o por no haber alcanzado en ese momento un importe superior a 6.000 euros, los obligados tributarios deberán incluirlas separadamente en la declaración correspondiente al año natural posterior en el que se hubiese efectuado el cobro o se hubiese alcanzado el importe señalado anteriormente.
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La reciente crisis económica-financiera ha hecho evidente la necesidad de una transición hacia un modelo económico sostenible en el tiempo, que tenga en cuenta en su misma estructura las cuestiones medioambientales.

Parece llegado el momento de abandonar los modelos económicos basados en la expansión y el crecimiento continuo, soportados sobre la idea de la infinitud de los recursos. La llamada Economía Verde es un intento de reorientar las medidas económicas hacia las inversiones en tecnologías limpias.
Son reflexiones de EOI Escuela de Organización Industrial y el Observatorio Ambiental de Andalucía, que len los últimos seis años, han elaborado y publicado el Informe de Sostenibilidad en Andalucía, dedicado al seguimiento de las relaciones entre los sectores económicos y sociales, el uso de los recursos y la protección ambiental, que se presenta el 15 de febrero en Sevilla y que recomendamos su lectura en el archivo que a continuación se adjunta.
El Informe de Sostenibilidad en Andalucía 2009, elaborado con datos correspondientes a 2008, muestra, una vez más, los problemas y tendencias del conjunto de la actividad económica y del posicionamiento social con respecto a la sostenibilidad en Andalucía.
Imagen: Fernando Ballenilla
Resulta conocida la delicada situación del mercado inmobiliario que supone que el cambio de casa puede convertirse en un proceso lento y costoso debido a las dificultades para obtener financiación o vender la vivienda propia. Ante esta situación, cada vez hay más personas que ven en la permuta y el arrendamiento con opción de compra como una solución viable para la adquisición de otro inmueble.
En esta entrada nos vamos a ocupar de la permuta que ha sido siempre una práctica habitual en el sector inmobiliario siendo, además, relativamente frecuente que el titular de un solar lo entregue a un promotor a cambio de la entrega de futuras edificaciones como viviendas, locales comerciales y garajes (véase en el marco empresarial, por ejemplo: Las permutas inmobiliarias en el IVA con sentido común).
En el marco doméstico el intercambio de inmuebles está cobrando protagonismo entre particulares ante el escaso dinamismo que desde hace un par de años tiene la compraventa en el mercado inmobiliario. No se trata de una opción masiva, pues según los datos del Instituto Nacional de Estadística las permutas apenas representan el 10% del total de las transmisiones inmobiliarias, pero en las actuales circunstancias muchos empiezan a considerarlas como una clara alternativa.
La principal diferencia con la compraventa es que en ésta se cede una cosa a cambio de un precio establecido en dinero. Cuando se intercambian dos inmuebles, podemos encontrarnos con que ambos tienen el mismo valor o, más probablemente, que el valor de los inmuebles no coincida y sea necesario compensar con dinero la diferencia. En este último caso, hablaremos de permuta cuando la cantidad dada en dinero no supere al valor del inmueble aportado. De lo contrario, se considerará una compraventa.
En relación con la fiscalidad aplicable a estas operaciones son el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), dependiendo de los titulares cuando:
- se realizan por empresarios o profesionales son gravadas con el IVA (7%) y
- el propietario es un particular debe pagar el ITP (el porcentaje sobre el valor del inmueble varía en función de la comunidad de aplicación).
También habrá que pagar la plusvalía correspondiente por el beneficio obtenido desde que se compró la vivienda hasta el momento actual, obviamente siempre que se haya producido, como ha sido habitual, un incremento en el valor de la vivienda.
Otro factor importante son las hipotecas que puedan tener los inmuebles. El hecho de que una o las dos viviendas intercambiadas tengan una hipoteca no supone ningún inconveniente para formalizar la operación, pero sí es fundamental conocer de antemano el importe de ese préstamo y las condiciones en que ha sido contratado. A partir de ahí, cada titular valorará si le conviene más subrogarse, crear una nueva hipoteca o simplemente cancelarla. Los expertos aconsejan subrogarse cuando las dos viviendas tengan hipotecas pero insisten en que hay que comprobar con detalle todas las obligaciones contraídas.
En relación con los potenciales usuarios de la permuta, resultan muy interesantes las reflexiones de J. Ignacio Navas Olóriz, coordinador del Observatorio de la Vivienda del Consejo General del Notariado y Garrigues abogados asociados, cuando señala que:
- Una persona, habitualmente de más de sesenta años, quiere vender su vivienda que tiene una superficie mayor de la que necesita, para poder comprar otra, mejor situada pero de una superficie menor, más ajustada a su actual ciclo vital. Como no encuentra comprador ni banco que financie su compra, opta por acudir al mercado secundario y buscar alguien dispuesto a hacer el cambio, a permutar su vivienda. Suele tratarse de una pareja de edad media con hijos menores y con posibilidades de aumentar el número de componentes de la familia. Una vez puestos de acuerdo en el valor de ambas viviendas, proceden a la permuta abonándose en metálico –o de cualquier otro modo– la diferencia. El coste es similar al que tendrían al hacer las operaciones por separado, con la ventaja añadida de no precisar financiación, por lo que se abarata la operación.
- Otra posibilidad, cada vez más frecuente en la práctica, es que el comprador entregue al promotor un inmueble de segunda mano para poder comprarse una vivienda de nueva construcción. Esta entrega suele formalizarse como una operación previa de compraventa cuyo precio se destina a la compra de la nueva vivienda. En este caso normalmente se necesita financiación pues el precio restante se satisface en metálico y, además, suele ser necesario cancelar la hipoteca que grava la vivienda que se entrega como parte del precio.
- El imaginario es enorme, y es que la falta de crédito y el encarecimiento del poco que hay, por vía del aumento del interés diferencial, obligan a reducir el importe del principal hipotecario a límites infrecuentes.
Más información: Elvira Arroyo (Escritura Pública, Nº 60).
Es conocido que las sociedades mercantiles pueden ejercer la actividad económica, objeto de su explotación, desde el momento de su constitución. Ahora, bien, ¿cuándo hemos de entender qué se produce su constitución?
Recordamos que la legislación vigente, en el marco de las sociedades anónimas, establece que:
La sociedad se constituirá mediante escritura pública, que deberá ser inscrita en el Registro Mercantil.
Con la inscripción adquirirá la sociedad anónima su personalidad jurídica. Los pactos que se mantengan reservados entre los socios no serán oponibles a la sociedad.

En este sentido nos resulta muy interesante la aportación del notario Ricardo Cabanas cuando señala en su reciente libro: Inscripción y personalidad jurídica (Una lectura mercantil a la luz de la Constitución y la legislación de asociaciones) que:
La personalidad jurídica no depende de la inscripción en un registro público. El sujeto de derecho surge y es operante por voluntad de los fundadores, sin perjuicio de que las sucesivas instancias documentales y publicitarias incidan decisivamente sobre el despliegue de su régimen jurídico. En otras palabras, antes del registro hay vida, pero admitamos que precaria, de ahí la conveniencia de abandonar ese estadio cuanto antes.Es tarea del legislador facilitar un tránsito inmediato, sin obstáculos innecesarios. Por ello, la calificación registral no puede suponer un entorpecimiento a la primera inscripción de la sociedad ya que no le corresponde al Registro Mercantil hacer valoraciones de posible litigiosidad futura o de aplicabilidad de ciertas normas estatutarias, tarea ésta encomendada al Poder Judicial.
En esta línea, el catedrático de Derecho Civil Lorenzo Prats, señala que:
Requerir que la inscripción de una sociedad mercantil tenga carácter constitutivo no puede desligarse ni del momento en el que tal disposición se introdujo en nuestro Ordenamiento jurídico, ni tampoco del que dio lugar al nacimiento del Registro Mercantil hace ya 125 años (...) En términos económicos actuales: ¿qué utilidad marginal reporta a nuestro mercado y a nuestra economía un Derecho privado y sus instituciones arraigadas en las necesidades coyunturales de la España del siglo XIX? (...) La oportunidad que brinda la actual crisis económica debería llevar a examinar qué regulación puede estar actuando como lastre y dificultando una recuperación más rápida de lo deseable, y facilitar la aprobación de una nueva regulación sobre la que se asiente el desarrollo de nuestras relaciones patrimoniales y de nuestro mercado futuros.Recordamos que en el ámbito contable, conforme a lo establecido por el nuevo Plan General de Contabilidad (PGC), se define el Capital social como el Capital escriturado en las sociedades que revistan forma mercantil, salvo cuando atendiendo a las características económicas de la emisión deba contabilizarse como pasivo financiero. Hasta el momento de su inscripción registral y tratándose de sociedades anónimas, sociedades de responsabilidad limitada y comanditarias por acciones, la emisión y suscripción o asunción, de acciones o participaciones, respectivamente, se registrará de conformidad con lo dispuesto en el subgrupo 19: Situaciones transitorias de financiación.
Esto supone que las aportaciones de los socios, incluso aunque estén desembolsadas, no se calificarán como Capital Social hasta que no se produzca la inscripción registral de la sociedad.
Así, en esta situación, las referidas aportaciones se registrarán en la cuenta Capital emitido pendiente de inscripción, que recogerá el Capital social y, en su caso, prima de emisión o asunción de acciones o participaciones con naturaleza de patrimonio neto emitidas y pendientes de inscripción en el Registro Mercantil, figurando en el pasivo corriente del balance, con signo negativo, dentro del epígrafe Deudas a corto plazo.
La inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil, en definitiva, se configura en nuestra legislación como la llave que faculta la personalidad jurídica de la sociedad que, entendemos ya constituida y, posibilita la ubicación de los recursos financieros aportados por los socios en su destino conceptual de patrimonio neto.
A modo de conclusión, nos planteamos las siguientes cuestiones: ¿Debería adecuarse la llave del Registro Mercantil a las actuales puertas de la constitución de sociedades? ¿Qué alternativas existen?
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