El IVA en el arrendamiento de viviendas con opción de compra (I).

Hemos comentado con anterioridad que la prestación por la sociedad inmobiliaria del servicio de arrendamiento con opción de compra se configurará como exenta o no del IVA en función de si la entrega posterior de la vivienda queda a su vez exenta o no del impuesto. Esto es, la exención en IVA del arrendamiento de viviendas con opción de compra dependerá de si la transmisión futura de la vivienda será considerada segunda o ulterior entrega de una edificación a efectos de este impuesto.

En la segunda parte de esta entrada detallaremos las alternativas existentes, en la actualidad, con el cambio que la Dirección General de Tributos (DGT) ha realizado sobre esta situación. En esta entrada nos ocupamos de la determinación de la base imponible en los arrendamientos de bienes inmuebles sujetos y no exentos al IVA. Son varias las resoluciones del DGT, al respecto, manteniendo en ellas que:

Se incluyen en el concepto de contraprestación, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma.

Precisando en la última resolución que disponemos (30 de noviembre de 2009) que se incluirán en el referido concepto de la contraprestación no solamente el importe de la renta, sino también:

• las cantidades asimiladas a la renta y
• cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como:

1. los gastos de agua, electricidad, basura, contribuciones especiales, obras y mejoras, comunidad de propietarios y
2. el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que, según la legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el arrendador al arrendatario

En relación con el tipo impositivo de aplicación a estos arrendamientos recordamos que:

• Cuando las cuotas arrendaticias se exijan desde el día 28 de octubre de 2009 en adelante, el tipo de gravamen aplicable será el reducido del 7 o del 4% según corresponda a su régimen de calificación.
• Las exigidas hasta el día 27 de octubre de 2009, incluido, determinarán el devengo del Impuesto al tipo general del 16%.

Cuando se haya soportado el Impuesto al tipo general del Impuesto en el arrendamiento previo y en el contrato se haya pactado expresamente que una parte de las cuotas arrendaticias deben considerarse precio de la compraventa una vez ejercitada la opción de compra, deberá precederse a la rectificación de las cuotas del Impuesto que fueron inicialmente calculadas al 16% a fin de que corregir su gravamen al 7 o al 4%, según corresponda con la calificación de la vivienda que va a ser objeto de entrega.

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