Resulta conocida la delicada situación del mercado inmobiliario que supone que el cambio de casa puede convertirse en un proceso lento y costoso debido a las dificultades para obtener financiación o vender la vivienda propia. Ante esta situación, cada vez hay más personas que ven en la permuta y el arrendamiento con opción de compra como una solución viable para la adquisición de otro inmueble.
En esta entrada nos vamos a ocupar de la permuta que ha sido siempre una práctica habitual en el sector inmobiliario siendo, además, relativamente frecuente que el titular de un solar lo entregue a un promotor a cambio de la entrega de futuras edificaciones como viviendas, locales comerciales y garajes (véase en el marco empresarial, por ejemplo: Las permutas inmobiliarias en el IVA con sentido común).
En el marco doméstico el intercambio de inmuebles está cobrando protagonismo entre particulares ante el escaso dinamismo que desde hace un par de años tiene la compraventa en el mercado inmobiliario. No se trata de una opción masiva, pues según los datos del Instituto Nacional de Estadística las permutas apenas representan el 10% del total de las transmisiones inmobiliarias, pero en las actuales circunstancias muchos empiezan a considerarlas como una clara alternativa.
Un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
La principal diferencia con la compraventa es que en ésta se cede una cosa a cambio de un precio establecido en dinero. Cuando se intercambian dos inmuebles, podemos encontrarnos con que ambos tienen el mismo valor o, más probablemente, que el valor de los inmuebles no coincida y sea necesario compensar con dinero la diferencia. En este último caso, hablaremos de permuta cuando la cantidad dada en dinero no supere al valor del inmueble aportado. De lo contrario, se considerará una compraventa.
En relación con la fiscalidad aplicable a estas operaciones son el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), dependiendo de los titulares cuando:
- se realizan por empresarios o profesionales son gravadas con el IVA (7%) y
- el propietario es un particular debe pagar el ITP (el porcentaje sobre el valor del inmueble varía en función de la comunidad de aplicación).
También habrá que pagar la plusvalía correspondiente por el beneficio obtenido desde que se compró la vivienda hasta el momento actual, obviamente siempre que se haya producido, como ha sido habitual, un incremento en el valor de la vivienda.
Otro factor importante son las hipotecas que puedan tener los inmuebles. El hecho de que una o las dos viviendas intercambiadas tengan una hipoteca no supone ningún inconveniente para formalizar la operación, pero sí es fundamental conocer de antemano el importe de ese préstamo y las condiciones en que ha sido contratado. A partir de ahí, cada titular valorará si le conviene más subrogarse, crear una nueva hipoteca o simplemente cancelarla. Los expertos aconsejan subrogarse cuando las dos viviendas tengan hipotecas pero insisten en que hay que comprobar con detalle todas las obligaciones contraídas.
En relación con los potenciales usuarios de la permuta, resultan muy interesantes las reflexiones de J. Ignacio Navas Olóriz, coordinador del Observatorio de la Vivienda del Consejo General del Notariado y Garrigues abogados asociados, cuando señala que:
- Una persona, habitualmente de más de sesenta años, quiere vender su vivienda que tiene una superficie mayor de la que necesita, para poder comprar otra, mejor situada pero de una superficie menor, más ajustada a su actual ciclo vital. Como no encuentra comprador ni banco que financie su compra, opta por acudir al mercado secundario y buscar alguien dispuesto a hacer el cambio, a permutar su vivienda. Suele tratarse de una pareja de edad media con hijos menores y con posibilidades de aumentar el número de componentes de la familia. Una vez puestos de acuerdo en el valor de ambas viviendas, proceden a la permuta abonándose en metálico –o de cualquier otro modo– la diferencia. El coste es similar al que tendrían al hacer las operaciones por separado, con la ventaja añadida de no precisar financiación, por lo que se abarata la operación.
- Otra posibilidad, cada vez más frecuente en la práctica, es que el comprador entregue al promotor un inmueble de segunda mano para poder comprarse una vivienda de nueva construcción. Esta entrega suele formalizarse como una operación previa de compraventa cuyo precio se destina a la compra de la nueva vivienda. En este caso normalmente se necesita financiación pues el precio restante se satisface en metálico y, además, suele ser necesario cancelar la hipoteca que grava la vivienda que se entrega como parte del precio.
- El imaginario es enorme, y es que la falta de crédito y el encarecimiento del poco que hay, por vía del aumento del interés diferencial, obligan a reducir el importe del principal hipotecario a límites infrecuentes.
Más información: Elvira Arroyo (Escritura Pública, Nº 60).
